创新“业主代表大会”制度 业委会可请专职秘书

　　——新版《南京市业主大会和业主委员会指导规则》即将出台

　　记者从市物业办了解到，我市近期将出台新版《南京市业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《导则》)，新《导则》在2009年出台的老的指导规则基础上，进行了大幅度的调整和创新，降低了业主大会和业委会的成立门槛，同时更改了业主大会和业委会在执行管理时的程序设计，让小区业委会的管理从橱窗落到实地。

　　2013年是全市物业管理工作的“市场主体规范年”，业主自治活动的引导与规范，被放到了与加强物业企业监管的同样重要位置，成为当前行业规范发展的重要议程。去年底，市住建委启动了业主自治活动文件的修订工作，针对当前业主自治活动的实际困难，开展了一系列调研论证工作，目前已完成《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的起草工作，正在向社会公开征集意见。

　　记者昨天从南京市物业办获悉，目前南京有近3000个小区，这其中召开过业主大会、成立了业委会的比例不足30%。因小区物业管理利益而产生的矛盾和冲突事件所带来的后果，往往是小区正常生活秩序不能保证，电梯、水泵等主要生活设施失管停运以及小区环境日益恶化等，这对一个小区的和谐稳定带来了极大的影响，同时也使得业主的房产遭受贬值。所以，从当前现实情况看，规范和引导业主自治活动迫在眉睫。

　　问题一： 业主大会产生决议的“门槛”过高，“一户一票”制度在大体量住宅小区难以切实有效运转。

　　案例：栖霞区某住宅小区居民2400户，接近30万平方米，2011年老物业撤离后，业主委员会希望通过召开业主大会选聘新物业企业，但由于小区业主户数众多，业主意见千差万别，投票期间业委会由于程序性问题饱受置疑，业主大会历时半年未能形成有效决议，导致小区失管近1年时间。

　　分析：传统的“一户一票”方式并不能形成小区内的有效议事。首先，现在住宅小区规模都很大，业主们无法通过投票的方式来把小区管理问题议深、议透，仅仅变成了“投票机器”。另外，投票表决时间漫长。业委会或物业公司抱着票箱一家一户上门让业主投票，一个表决常常是要花两三个月时间才能结束，这对小区管理极其不利。第三，投票真实性易受质疑。在一家一户上门投票过程中，经常有业主反映，自己没有签字，这投票怎么通过了，是不是业委会或物业公司的人员代签了?这种由于质疑投票真实性带来的矛盾纠纷也不在少数。

　　对策：设立基于业主小组的业主代表大会，提高业主议事效率，降低决议门槛。
       新《导则》制定中，设立业主行使权力的三级组织管理形式，即业主小组、业主代表大会和业主大会，赋予三级不同管理权限。首先将小区按照楼幢、单元划分为若干个业主小组，业主小组可决定本小组范围内的公用部位、共用设施等事项，把议事的基础建立在楼幢、单元这些更小的范围内。另外，由业主小组内的业主共同选举产生业主代表，成立一般由30—40人左右的业主代表大会。业主代表收集、整理业主小组内全部成员的意见、建议，带到业主代表大会上进行充分商议、讨论，以此推动整个小区进行高效率、高质量的议事、表决。业主代表大会主要决定“选举业主委员会、聘请物业服务企业、整个小区使用维修资金” 等事项;同时，在推行业主小组、业主代表大会的同时，新《导则》规定，对于“制定管理规约、议事规则，物业管理区域分立合并，改建重建公共区域”三大最为重大事项由业主共同决定，即全体业主投票表决同意。

　　这样通过上述三级组织形式的设置，原本空泛的业主大会，经由若干业主小组和业主代表的运转，成为了一个具备实际议事条件的“实体”，对于小区内的重大管理事务，再也不只是单纯的“同意”或“反对”，业主代表大会建立了小区业主们对于公共管理事务参与和讨论的平台。

　　问题二：业主自治组织的运作能力弱，业委会缺乏专业性支撑且大多兼职，工作开展难度大。

　　案例：玄武区某小区2012年业主委员会任职期间，在物业公司选聘、公共收益使用、维修工程款审计等方面出现疏漏而被部分业主质疑，并发起20%以上联名提议，要求业主委员会辞职。尽管业主委员会未召开临时业主大会表决，但是部分业主依法请求当地街道牵头小区业主召开了临时会议，形成了“按照首届业主大会程序，修订小区业主大会议事规则和管理规约，重新选举业主委员会”的决议。三个月后，业主委员会被换选。

　　分析：住宅小区业主大会、业委会的程序繁琐，对专业性要求很强。在成立业主大会业委会过程中，经常是历尽千辛万苦，业主大会还是难以顺利召开。另外，业主大会、业委会成立后，由于业委会成员一般都是兼职，面对长年累月的小区大小管理事务和众多业主不同诉求，不仅要求业委会的成员们要熟悉掌握政策，擅长沟通交流互动，还得具备必要的工作时间。从实践中看，不少小区业委会自治活动缺乏必要的专业能力。

　　对策：建立业委会培训“上岗”机制，提倡聘请专职秘书和聘请专业顾问，专业的事交给专业的人来做。

　　首先，建立辅导培训制度。《导则》中专门设立了业主大会、业委会辅导、培训制度。提倡在业主大会成立时，由街道出面组织，邀请物业管理专家，对筹备组成员进行物业管理政策法规以及成立流程的专门培训。确保业主大会成立之初，筹备组成员之间能够形成共识，能够严格按照政策法规和规定程序减少矛盾纠纷，提高成立效率。
        另外，建议业委会聘请专职秘书，专业打理小区日常管理事务。小区日常管理如申请使用维修资金、管理公共收益、协调相关管理部门和水电气等专业经营单位，一要懂相关政策及流程，二要花大量时间，对大多数兼职不领薪水的业委会成员来说是难以胜任的。对于这种情况怎么办，《导则》借鉴了西方和香港、台湾地区的经验，建议业委会通过使用小区公共收益来聘请专职秘书，由其来打理小区日常管理事务。

　　问题三：业主自治活动缺乏有效监督，“不规范”业委会难约束。

　　案例：建邺区某小区业主委员会于2012年10月至12月以书面征求意见形式召开了两次业主大会，分别做出了“不再续聘原物业公司”和“聘用某物业公司”的决定。但老物业拒不撤出小区，与新物业在小区内站双岗对峙。同时，部分业主对上述两项业主大会决定表示质疑，要求公示解聘老物业的决议供业主查询，并书面联名要求重新选举业委会。当地政府牵头召开了小区业主大会临时会议，就业委会提供的投票表决事项结果进行了验证，验证结果表明两项决议均未达到法定票数，随即，2家物业撤出小区，街道委托一家物业公司实施临时托管。

　　分析：近年来，小区业主对于业主委员会不作为、乱作为的投诉越来越多，实践中也确实存在部分业委会不依法运作的情况。从实践层面看，业主委员会属于民间自治组织，业委会与业主直接的纠纷属于民事纠纷，无论街道还是行业主管部门，只能进行调解，而没有对于业主委员会进行干预和处罚的行政职能。因此，在处理许多小区纠纷时，行政部门往往处在越介入越“乱”的尴尬境地。

　　对策：提倡业主自治活动公开透明，建立完善内外部监督机制。

　　针对上述问题，新《导则》提出业主代表大会除代行业主大会职责外，当业委会全体辞职时可负责过渡、组织召集临时业主大会。业委会拒绝20%业主临时会议提议，可负责主持召集临时会议。从小区内部权力分配的层面上，把业主代表大会设置为双重身份，一是对小区公共管理事务进行决策的权力机构，二是对业主委员会履职情况开展监督的监督机构，从而有效避免了业主委员会权力过大或是怠于属于职责。同时，《导则》还提出选业委会、选物业企业或其他重大事项，在形成表决稿之前，应开放给全体业主提建议，表决票清单开放全都可核查，单一业主均可按程序规定参与业主代表大会和业主委员会的会议。以上设置保证了单一业主在小区公共管理事务方面的知情权与参与权。

　　在建立内部监督的同时，《导则》强调发挥街道在指导、协助和监督方面作用。对业主大会成立、业委会备案以及日常运行要积极指导，履行属地管理职责，调处矛盾纠纷，创建和谐社区。