宁建物字【2011】1009号

　　为进一步加强我市物业专项维修资金监督管理，为房屋共用部位、共用设备设施正常使用、应急使用提供及时有效的资金保障，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(165号令)、《南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见》、《南京市物业维修资金管理办法》等法规政策，结合我市实际，现就物业专项维修资金使用和监管工作提出意见如下：

　　一、维修资金日常使用

　　(一)单个维修项目申请使用

　　单个维修项目的资金申请使用，依据宁房物[2007]57号文规定申请办理。

　　(二)年度维修项目申请使用

　　住宅物业小区可按年度对可能产生的所有维修项目，在上一年度末制定的维修申请使用年度计划，由小区全体业主一次性表决同意后，进行申请使用。

　　1、年度使用计划制定主体

　　街道办事处对辖区内各物业小区和房屋申请使用专项维修的年度使用计划制定负总责，履行指导、督促的职责;街道物业办负责具体相关事宜。

　　小区成立业委会的由业委会负责制定，或委托管理的物业服务企业制定;未成立业主委员会的，有物业服务企业或房屋管理单位的，由物业服务企业或房屋管理单位负责制定;未成立业主委员会，且未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由街道物业办负责制定。

　　2、年度使用计划主要内容

　　年度使用计划主要内容包括：拟维修项目、费用概算、列支范围(物业区域、幢、单元)、竣工验收的责任主体和方式等。
       3、年度使用计划表决方式

　　维修资金年度使用计划的表决应在街道物业办的指导下，按《物权法》相关规定，经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　表决可采用大会集体、上门书面表决，同时提倡采用全市小区业主公共事务决策平台等符合法律法规规定的形式进行。

　　表决结果由年度使用计划制定责任人和街道办事处盖章确认，并在物业区域显著位置内公示7天后报送市、区(县)住建部门备案。

　　4、维修资金分摊原则

　　维修资金使用费用的分摊，依据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(165号令)规定，按照业主谁受益谁负担的原则，由列支范围的全体业主按各自所拥有建筑面积的比例分摊。

　　5、年度使用计划使用程序

　　制定年度使用计划申请使用维修资金的，由申请主体提交书面申请报告、维修工程合同、工程预算和已表决通过的维修资金年度使用计划等材料，市维修资金管理部门根据使用计划备案记录，7个工作日内审核通过后划拨维修项目预算费用的70%，余款在工程完工验收合格，经审价机构审计后划拨。维修资金申请使用、审计结算情况要严格执行对业主的公示制度。

　　二、维修资金应急使用

　　(一)应急使用范围

　　维修资金应急使用预案(以下简称“预案”)是指，物业区域内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生活生产秩序造成严重影响时，需立即采取应急措施紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置的工作方案。

　　应急使用的范围包括：

　　1、屋面、墙面大面积损坏的;

　　2、公共水泵损坏导致供水中断严重影响居民生活的;

　　3、电梯出现故障，电梯管理部门责令停运的;

　　4、消防设施出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新和改造的;
       5、高层楼宇玻璃幕墙破损有脱落危险的;

　　6、其他危及房屋和人身安全的情形。

　　(二)预案制定主体

　　街道办事处负责督促、指导辖区内各物业小区业主委员会、物业服务企业和房屋管理单位制定预案;街道物业办负责具体相关事宜。成立业主委员会的物业区域，业主委员会负责制定预案，或委托物业服务企业制定;未成立业主委员会的，有物业服务企业或房屋管理单位的，物业服务企业或房屋管理单位负责制定预案;未成立业主委员会，未实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由街道物业办代为制定。

　　(三)预案制定内容

　　1、应急使用的范围

　　2、维修资金申请主体

　　3、维修工程安全管理主体

　　4、竣工验收的责任主体和方式

　　5、应急预案的时效

　　(四)预案表决程序

　　应急使用预案的表决应在街道物业办的指导下，按《物权法》相关规定，经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　表决可采用大会集体、上门书面表决，同时提倡采用全市小区业主公共事务决策平台等符合法律法规规定的形式进行。

　　表决结果由年度使用计划制定责任人和街道办事处盖章确认，并在物业区域显著位置内公示7天后报送市、区(县)住建部门备案。

　　(五)申请使用程序
       1、申请人向区(县)住建部门提交应急使用预案和书面申请报告、维修工程合同、工程预算;涉及电梯、消防等设施设备的应提供相关部门的技术鉴定报告;涉及屋顶、外墙、玻璃幕墙和公共水泵的，应提供区(县)住建部门的书面认定报告。

　　2、区(县)住建部门应到现场察看，在2个工作日内对申请人提交的材料予以审核，并将提交材料在物业区域显著位置全程公示，市维修资金管理部门依据区(县)住建部门审核的材料，2个工作日内划拨项目维修预算费用的50%。

　　3、工程完工后，由区(县)住建部门组织申请人及有关单位验收，出具申请人、区(县)住建部门及相关单位签署同意意见的工程验收报告，组织审价机构对维修费用审计，并将维修资金分摊明细、验收和审价结果予以公示。

　　4、公示无异议后，依据申请人提供的验收合格证明和审价报告划拨余款。

　　(六)应急维修组织

　　发生紧急情况，相关责任主体按应急预案申请使用维修资金，并立即开展维修治险;无物业服务企业、房屋管理单位的，街道物业办应按应急预案申请使用维修资金，并立即组织开展维修治险。

　　维修治险不及时或拒不执行应急预案的，街道办事处应会同区(县)住建部门，责令其依法履行义务并承担相应责任;逾期仍不履行义务的，街道办事处可代为组织施工，制定治险措施，在施工同时和竣工验收合格后分别进行公示，用于紧急维修的资金经审计确认后在相关业主资金账户中分摊列支。

　　三、相关责任

　　(一)各区(县)住建部门应将物业专项维修资金的使用监管作为重要工作，切实履行好业务指导、现场查勘、依法报备等职能，大力提高维修资金的使用效率，更好地服务辖区广大居民业主、物业服务企业，高效便捷地解决房屋共用部位、共用设施设备的维修问题。

　　(二)街道办事处对辖区物业住宅小区专项维修资金申请使用的业主指导职责，积极组织开展辖区内物业区域维修资金年度使用方案和应急使用预案的制定工作，重点指导开展好无物业服务企业、无其他管理单位的小区及房屋的维修资金申请使用工作。

　　(三)物业服务企业、房屋管理单位应积极按时制定维修资金年度使用计划，严格按实申报使用维修费用，解决好广大居民的房屋维修问题，提高广大业主对维修资金使用的满意度，进一步提升整体服务水平。

　　(四)各相关主管部门和相关主体要严格执行维修资金使用法律法规，严禁利用应急维修虚报维修费用、套取维修资金，否则将依据相关法律追究其相
应责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。